FASCINANTE: La mayoría de las burbujas inmobiliarias se iniciaron en el período 1995-2000 ( ¿con tasas de interés demasiado altas ? )

EN CONSTRUCCION

Pienso que ustedes admitirán que este es uno de los hechos más interesantes que se han mostrado en este foro: El gráfico de abajo, disponible enhttp://static.seekingalpha.​com/uploads/2009/3/5/saupload_​rha_chart.png
muestra los precios reales de las casas en los países afiliados a la OCDE (países ricos) . Nótese que, por lo menos en los EE.UU , las burbujas inmobiliarias son burbujas de precios de terrenos, no de precios de las estructuras de las casas, alguna vez leí un estudio de una las Reservas Federales que señalaba eso, en general son los TERRENOS y no las ESTRUCTURAS CONSTRUIDAS quienes han aumentado de precio y los aumentos de precio se han dado básicamente en zonas urbanas.




El gráfico de arriba es un gráfico a escala logarítmica. En otras palabras, muestra las tasas de cambio de los precios: Si la línea es recta, eso quiere decir que el precio aumenta de manera exponencial. Una casa cuyo precio aumenta 15% cada año aumenta de forma exponencial. Sobran ejemplos de mercados que tienen ese comportamiento exponencial hasta que !!!BOOM!!! viene el derrumbe. En los mercados inmobiliarios, por su naturaleza, los cambios suelen ser lentos, pero en los mercados accionarios se han visto derrumbes espectaculares.

Para comprender el funcionamiento de un gráfico a escala logarítmica adjunto 2 gráficos del índice accionario SP500: El primero a escala logarítmica y el segundo a escala normal. El índice accionario Standard & Poors 500 (SP500) es considerado una buena medida del mercado accionario de los EE.UU. Nótese cómo en el gráfico a escala logarítmica (el primero), a partir de 1995, hay un CAMBIO NOTABLE en la pendiente de crecimiento del índice: El índice aumentaba -por decir algo- un 15% anual y luego, repentinamente, pasó a aumentar -por decir algo- un 40% anual, una tasa insostenible. Después de un tiempo el mercado cayó. En el segundo gráfico se ve cómo este aumento lineal en el gráfico a escala logarítmica es un gráfico exponencial en el gráfico nornal. Usualmente no hablan de aumento exponencial sino de aumento en "parábola"







Mi tesis es que en las burbujas ocurre algo como esto: Fulano le dice a Zutano: Mirá, los terrenos allá (o las acciones de Microsoft o las obras de arte lo que sea) han aumentado 15% de precio cada año en los últimos 3 años. Y Zutano, -y miles de otros- al ver esos aumentos de precios ¡ZAZ! compran... Y allí sigue comprando la gente y, gracias a eso, el insostenible aumento de 15% se sigue dando hasta que... se acaba la plata, o ocurre algo que hace que la gente se asuste con los precios y ¡BOOM! empieza el derrumbe hasta niveles de precios más acordes con el flujo de efectivo que generan los activos

Nótese cómo el AUMENTO de la tasa de crecimiento de los precios de casas, casi sin excepción, ocurre antes del 2000!!!!! En mi anterior correo, por error, dije que ese era un período de tasas de interés "demasiado altas" , o sea un período de curva de rendimiento invertida o casi invertida. En los EE.UU. lo fue y eso lo he mostrado acá, hasta la náusea. En el resto del mundo no sé como fueron las tasas de interés, pero lo estoy investigando.

Si hay libre movimiento de capitales entonces un país no puede establecer las tasas de interés que le dé la gana, tiene que haber alguna sincronía en las tasas de interés de los países: Si en los EE.UU. la tasa de interés a 1 día plazo es 0.25% entonces Costa Rica no puede establecer una tasa de interés a 1 día plazo de 20% porque, bajo libre movimiento de capitales, se vendría para acá un TSUNAMI de capital a ganar esos extravagantes altos intereses. Por supuesto que el tipo de cambio colón dólar sería otra variante crucial en el asunto, pero si el tipo de cambio estuviera fijo eso ocurriría. Si se siguieran las malas teorías que parecen imperar en la prensa, academia y burocracia entonces dicho ingreso de capital se acompañaría de una apreciación del colón y entonces la apreciación del colón haría aún más grande la ganancia de quién viene a invertir en colones, aumentando el interés de traer acá el dinero. Una tasa de interés de 20% en Costa Rica acabaría en una debacle de algún tipo pues el Banco Central tendría que estar, como loco sicópata, sacando de circulación esas cantidades colosales de capital que entrarían para mantener esas absurdas altas tasas de interés y el sacar de circulación enormes cantidades de capital aumentaría tanto las tasas de interés como el tipo de cambio del colón creando un círculo vicioso que acabaría en algún tipo de debacle o tal vez simplemente en una serie de prohibiciones al ingreso de capitales

Por eso los países no pueden establecer las tasas de interés que les dé la gana a menos que hagan severas prohibiciones al movimiento de capitales. Ignoro si los países de Europa que acá se muestran tenían en esa época severos controles de capitales, pero si los países de Europa que acá se muestran hubieran tenido pocos o ningún control de capitales y tasas de crecimiento del índice de precios parecidas entonces sería de esperar que hubieran tenido tasas de interés no muy diferentes de la de los EE.UU: Si en los EE.UU. había "tasas de interés demasiado altas" (curva de rendimiento invertida o casi invertida) entonces debido a esta sincronía, Europa también habría podido tener tasas de interés "demasiado altas" y eso explicaría la existencia de una burbuja inmobiliaria universal.

Otro asunto crucial acá es el descenso universal de las tasas de interés de largo plazo, eso algunos lo llaman "glut de ahorro". Yo lo llamo caída de rendimiento del capital que ocurre cuando el capital abunda, señalada hace más de 200 años por ese coloso de las ciencias sociales llamado Adam Smith, pero la ciencia de acero de Adam Smith ha sido sustituida por la pseudociencia de John Maynard Keynes y muchos estimables macroeconomistas inteligentes y brillantes pienso que vive en perpetua confusión gracias a Keynes. Esa caída de rendimiento del capital aprecia los activos que dan algo parecido a una renta fija y sería de esperarse que ciertos activos se aprecian con la caída del rendimiento del capital y las casas podrían ser unos de esos activos.

Dejo hasta acá el asunto, pues en realidad solamente quería mostrar la evidencia empírica. Averiguaré las tasas de interés de Europa.

El cuadro de abajo, disponible en http://i708.photobucket.com/​albums/ww88/simplefacts/​finanzas/GraficoP7.jpg ​muestra la curva de rendimiento global (la de 45 países). Esta curva muestra la tasa de interés del bono a 10 años plazo menos una "tasa oficial" que supongo es algo así como la tasa de los fondos de la FED en EE.UU. que es a su vez la tasa de cortísimo plazo. Si el número que se muestra en la curva es menor a cero entonces la tasa del bono a 10 años es menor que la tasa de cortísimo plazo y se está bajo una situación de curva de rendimiento invertida. Si la curva está cerca de cero pero positiva entonces se está bajo una curva de rendimiento casi invertida. En 1995 la curva del gráfico tuvo una caída importante en la dirección del cero. En 1995 en los EEUU las tasas de interés de largo plazo reaccionaron hacia arriba cuando la FED elevó las tasas de cortísimo plazo y eso fue lo que evitó la inversión de la curva de rendimiento. En el 2005 empezó un acercamiento de la curva a cero hasta acabar en la curva de rendimiento invertida del 2007, que es precisamente lo que ocurrió en los EEUU antes de esta crisis. Esta curva de rendimiento global muestra una cierta sincronía con los EE.UU. en todo esto así que sería de esperar cierta sincronía en Europa pero hay que ver para creer.



Se podría estar hablando días, semanas, meses sobre este tema fascinante. Tengo una explicación de por qué las tasas de interés "demasiado altas" (curva de rendimeiento invertida o casi invertida) produce burbujas pero me la reservo por el momento.