MICHAEL N. PETERSON-LA TRISTE IRONÍA DE “NO EN MI PATIO TRASERO”

LA TRISTE IRONÍA DE “NO EN MI PATIO TRASERO”

Por Michael N. Peterson
American Institute for Economic Research
2 de enero del 2024

Nota del traductor: la fuente original en inglés de este artículo es michael n. peterson, american institute for economic research, backyard, January 2, 2024. En él podrá leer enlaces relevantes originalmente en letra azul en el texto.

Una mañana, en mi camino hacia el trabajo, un hombre carente de vivienda, claramente trastornado y mentalmente inestable, maldijo al aire y se sentó en medio de la calle, conmigo como su único observador. Tristemente, escenas como esta se están dando en miles de comunidades estadounidenses. Mercados de vivienda altamente regulados están lanzando a estadounidenses vulnerables hacia el margen de la sociedad. Una vez relegados a centros de alta población, los sin techo ahora se han extendido hacia los suburbios de Estados Unidos.

Pero, ¿por qué esta tendencia está empeorando? ¿Por qué nuestros bien intencionados vecinos -aquellos que alegan representar a los más oprimidos- eligen mayores barreras para construir viviendas en sus comunidades? “No en mi patio trasero” (NEMPT; NIMBY en inglés) es más que un eslogan político; ha llegado a convertirse en un estilo de vida que pringa con triste ironía.

Hoy, la crisis de vivienda en Estados Unidos ha alcanzado alturas récord. Ciudades estadounidenses grandes, principalmente demócratas pero algunas republicanas, están luchando por encarar la aterradora escasez de vivienda pagable. Las consecuencias de nuestra crisis crónica de vivienda ahora están contribuyendo a otros problemas que plagan la salud de nuestra nación, tales como alta criminalidad, abuso incrementado de drogas, y enfermedad económica.

En el 2021, hubo una escasez de 7.3 millones de hogares y unidades para alquilar pagables, un aumento de las 500.000 de tan sólo dos años antes. Una densa maraña de restricciones de zonificación estrangula el desarrollo de viviendas, presionando aún más los precios de los hogares y los alquileres.

Un consenso amplio se ha formado en la literatura que relaciona las regulaciones de zonificación con la vivienda no pagable y un empeoramiento en la falta de casas. Un estudio influyente de Ed Glaser y coautores encontró que las excesivas regulaciones de zonificación, como limitaciones a la altura y preservación del estatus de sitio histórico, aumentaron los costos de la vivienda en un promedio de 50 por ciento en la Ciudad de Nueva York.

Pero, el verdadero dilema no es qué está causando nuestra persistente escasez de vivienda, sino, más bien, por qué tantos estadounidenses apoyan políticas que la empeoran. NEMPT se ha convertido en símbolo de orgullo para muchos – un manto de seguridad que protege la vida en la comunidad en un mundo de flujo constante.

Los dueños de viviendas temen que la nueva construcción reduciría de inmediato el valor de su casa, dejándolos peor. Los inquilinos, en contraste, tienen un incentivo mayor para promover el desarrollo en sus comunidades, pues un impulso en el suministro de viviendas se traduce en menores alquileres. Pero, los dueños de las casas ejercen una autoridad política mayor, pues típicamente han invertido más en sus comunidades y están mejor organizados políticamente.

Un estudio reciente encontró que los inquilinos son más escépticos ante el desarrollo de vivienda, al asociar un aumento en el suministro de viviendas con alquileres elevados, lo opuesto a lo que predeciría la Economía 101. En el mismo estudio, los dueños de casas respondieron que ellos, también, piensan que un impulso en la oferta de vivienda podría resultar en precios más elevados. Sin embargo, los dueños de las casas muestran una fuerte oposición a nueva construcción, aún cuando la nueva construcción les beneficiaría según sus propias creencias.

Entonces, ¿qué, además de analfabetismo económico, está logrando la atracción de los NEMPTs? Una explicación posible la ofrece Michael Hankinson en su artículo para el American Political Science Review. Él explica que el marco alrededor de la desregulación de la vivienda importa tanto como la desregulación en sí. En muchas ciudades, una mayoría de residentes favorece aumentar el desarrollo de viviendas, pero, debido a que las instituciones locales están mejor organizadas y son políticamente eficientes, el apoyo hacia el NEMPT juega un papel excesivo en mantener el statu quo.
Así que, en vez de amplificar las voces locales, puede tener mucho mayor sentido “aprovechar el apoyo de toda la ciudad para nuevas viviendas a través de iniciativas electorales y campaña en toda la ciudad,” escribe Hankinson.

Pero, no es sólo empoderar nuestras instituciones políticas más amplias lo que importa. Replantear el debate NEMPT en términos sociales convencería aún al más ardiente activista NEMPT para que lo reconsiderara. Por ejemplo, la plaga estadounidense con la carencia de vivienda puede remediarse aumentando la oferta de viviendas, Otra forma de enmarcarlo, explica Bryan Caplan, es a través de la analogía de las sillas musicales [sillas musicales: juego en que los jugadores dan vueltas alrededor del perímetro del círculo de sillas y, al detenerse la música, corren a sentarse en la silla más próxima, pero el número de personas dando vueltas excede en uno al número de sillas y quien se queda sin silla debe dejar el juego y así sucesivamente] pero revertiendo dicho juego. Cuando permitimos nueva construcción, desatamos vivienda más barata que era previamente ocupada por dueños de casas más ricos. En vez de quitar unidades de vivienda (sillas) estamos agregando unidades (sillas), que permiten beneficiarse a cualquiera en el mercado de la vivienda (el juego de sillas musicales).

Más notoriamente, a los NEMPTs les preocupa que nuevos desarrollos de viviendas en sus comunidades amenacen su forma de vida. Los niños ya no podrán jugar en las calles. Un tráfico elevado invadirá la vida suburbana. Las escuelas se verán inundadas de nuevos estudiantes. O, así es como la gente piensa. Si bien estas preocupaciones no deberían descartarse, ignoran las soluciones moderadas que enfrentan a los temores NEMPT. Al eliminar regulaciones de zonificaciones que restringen el desarrollo de unidades de vivienda adicionales, casas unifamiliares en terrenos pequeños, dúplex, tríplex y cuádruplex, por ejemplo, se estimularía tanto la oferta de vivienda como preservaría las condiciones de la comunidad local que acompañan a viviendas de menor densidad. Según académicos en el American Enterprise Institute, estas reformas podrían “contribuir con ocho millones de unidades adicionales de vivienda a la existencia total durante los próximos 20 años.”

Debemos tomar en serio las inquietudes de nuestros vecinos NEMPT, al tiempo que les recordamos que resistir el desarrollo de viviendas sólo adiciona a los desafíos sociales que enfrentamos, en especial para los estadounidenses más vulnerables. Sin que importe su persuasión política, encontrar vías para dejar que constructores construyan no sólo desata el potencial de vivienda de nuestro país, sino que también le da la bienvenida de regreso a la vida estadounidense a aquellos en el margen de la sociedad. Este enfoque “pro construcción” es la mejor y única vía para asegurarse que nadie es dejado en la acera.

Michael Peterson es especialista de contenido en una institución académica del área de Washington D.C. Actualmente estudia su maestría en economía en la Universidad George Mason. Los estudios de Michael se enfocan en la economía del desarrollo y el análisis institucional.

Traducido por Jorge Corrales Quesada.